계약서에 필요한 것들을 공인중개사가 알아서 해주겠지라고 생각하면 안됩니다. 언제나 확인이 필요합니다.
1 본 계약은 계약일 현재 시설물의 상매 및 권리관계를 기준으로 작성한다
아파트의 경우를 봤을 때, 계약 당시의 아파트의 시설물 상태와 권리관계 근저당권등 그대로 변동없이 간다는 뜻입니다.
2 본 계약해제시 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금을 배액배상한다
이것은 기본적으로 법에 명시된 사항이지만, 목소리 큰 놈이 이긴다는 것처럼 배째라 이러한 경우가 많다는 현실때문에 한번더 계약시에 특약으로 써넣고 서로 인정하도록 하면, 괜한 싸움이 되질 않는 좋은 방법입니다.
3 누수하자에 대한 사항
매도인이 오래된 아파트라든가 누수가 있는 것을 알고 매도를 하는 경우에는, 계약시 공인중개사에게 얘기를 해서 알려주고, 매매 계약서에도 매수인에게 알려서 쌍방이 인지하고, 하자가 있으니 매매가의 조정을 하거나 해서 차후에 누수문제로 문제가 없어야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 손해배상을 청구할 수 있기때문에 매도인의 매매거래에 있어서 누수를 지나치고 매매거래를 하여서는 안되겠습니다. 그래서 예시를 들면, "OO 부분에 누수가 있음을 쌍방이 인지하고, 이 하자를 포함해서 진행하는 매매 계약이므로, 차후 동일한 문제로 손해배상을 청구할 수 없다" 의 특약사항을 넣어 계약을 하면 좋다는 것입니다.
4 대출상환과 말소에 대한 특약
"매도인은 OO은행에 대한 채무금액 O억원을 잔금일까지 상환, 말소한다"는 특약이 정말 중요합니다. 저번 포스팅에서도 말했듯이, 잔금일에 대출상환을 확인하는 것도 말소한 것을 믿기보다는 등기는 공신력이 없기때문에, 직접 은행에 확인을 해서 말소를 직접 알아보는 것도 좋을 것 같습니다. 은행에 상환이 정말 끝난 것인지, 말소확인까지 은행에 알아봄이 정말 확실하고, 등기는 그 다음이 아닌가 싶습니다. 등기가 있더라도 서류만 접수해서 말소해주는 기관일 뿐이므로, 은행에 직접 확인하는 것까지 추천드립니다.
5 매매 후 전세로 내놓을 경우의 특약
매매계약 후 매수인이 전세를 내놓을 경우에는, 현재 매도인의 도움이 있어야 전세입자를 구하고 보여줄 수 있기때문에 "전세입자를 구하기 위해 집을 보여주거나, 전세자금 대출로 매도인의 협조가 필요할 때에는 적극적으로 협조한다" 는 특약을 넣으면 좋을 것 같습니다. 현 매도인이 아직은 집주인인 상태에서는 꼭 필요한 일이므로 서로 분쟁이나 불편함을 사전에 동의를 얻는 것이 현명하리라 생각합니다.
분쟁없는 부동산거래를 만들고, 시민들이 의식이 깨어 속지않고 당당한 자유시장경제의 주인으로서 법을 알고, 상대를 알고 거짓사기에 놓아나지 않도록 우리가 준비하고 공부하는 세상이 되었으면 합니다.