전세 사기는 악질 중 악질이 하는 짓인데, 당하지 않으려면 공부하고 대비하고 상대를 항상 얕보아서는 안되고, 사람 좋아 뵌다고 해서 허술히 대처하면 안 될 것입니다. 부동산으로 사기를 치는 경우가 너무도 많은 한국입니다. 일본은 부동산가격이 폭락하여 몇백만 원으로 단독주택을 사는 지경으로 폭락했는데 한국은 어떤 상황에서도 부동산을 오르기만 하니 전세 사기가 끊이질 않나 봐요. 앞으로 부동산에 대하여 여러 가지 정보를 알려 사기의 수법에 넘어가지 않도록 되면 좋겠습니다.
'전입신고일'에 집주인이 근저당권 설정하고 대출한 경우
전입신고를 한 날짜와 저당권설정의 등기일이 같은 날짜인 경우 - 임차인의 대항력은 다음날 0시(자정)부터 발생하므로, 저당권 순위가 먼저인 것이 되어 대항력이 뒤로 밀려나서 대출해준 쪽이 먼저가 됩니다. 먼저인 저당권자가 그 건물이나 집에 대해 권리가 앞서는 것입니다. 저당권자가 경매를 신청하면, 경매 실행으로 낙찰이 되고 낙찰자에게 임대차기간, 전세보증금 회수와 관계없이 집을 비워줘야 합니다. 이것이 임차인(전세권자)이 대항력이 없는 결과로 비워줘야 하는 것입니다.
만약, 임차인(전세권자)이 전입신고가 먼저 이뤄져서 저당권보다 앞선 경우에는 대항력이 있어서 임대차 기간, 전세보증금 반환에 대해 낙찰자에게 전세부동산 반환을 거절할 수 있습니다.
그래서, 전입신고가 매우 중요한 것인데 어떻게 하면 집주인이 근저당 설정하고 대출을 하는 것을 막을 수 있을까요?
전세계약서를 작성한 후 바로 전입신고, 계약서에 확정일자를 받아둘 것
하루라도 미루지말고 전세계약서 작성을 하면 바로 전입신고, 계약서에 확정일자를 받아두세요. 그리고, 임대차 계약서에 근저당 설정을 안 한다는 특약을 넣어 계약서를 작성하세요. 임대차 계약의 특약사항에 근저당을 설정하지 않는다. 또는 계약기간 동안 근저당 없는 상태를 유지한다 등의 특약을 넣는 것이 좋아요.
등기와 전입신고가 같은 날 접수일 때 등기가 우선인 이유
대법원은 접수번호를 받아 서류상 기록을 남기는 등기와 달리, 주민등록을 위한 전입신고는 구체적 시점 기록이 남아있지 않아서, 어느 것이 먼저인지 접수시점을 명확하게 따지기가 어렵다는 이유인데요.
시중은행 1금융권은 선순위(세입자)가 있는 집은 담보로 실행해주지 않습니다. 근저당 등기일 앞에 대항력 있는 임차인이 있는 것을 원하지 않고, 추후 경매실행 시 채권회수(담보여력 감소)에 문제가 생길 수 있으므로 이러한 경우 대출이 일어나기는 어렵습니다. 그렇더라도 악의를 가진 집주인이 전입신고와 근저당권 사이 존재하는 짧은 시간을 이용해 교묘하게 대출을 진행한다는 건 쉽지가 않습니다만, 악의로 근저당권의 대출요건을 미리 확인 후, 서류를 미리 준비해 놓고 임차인 퇴거와 동시에 대출을 일으킨다면 가능할 수도 있겠습니다. 새로이 전입하는 세입자가 전입신고를 오후 늦게나 한다면 가능할 수는 있을 것인데, 위에서 말했듯이 근저당 설정을 하지 않는다는 특약을 넣어 계약서를 작성하고 그에 대한 확인을 중개인을 통하여 예방토록 해야 되겠지요.
전입신고의 시점을 잘 잡아야 하겠습니다.
예) 잔금하는 날, 잔금과 동시에 - 전입신고 하고 나서 이삿짐 정리를 할 것!
공실인 경우 잔금일 전날 전입신고 가능하다(사정상)
만약 근저당 뒤에 전입신고 효력
결과는, 경매가 실행되는 경우에는 세입자는 배당요구를 할 수 있습니다. 순위가 뒤로 밀려나 당초 보증금을 돌려받지는 못하고, 배당을 받을 뿐, 집을 비워줘야 하고 보증금에 대해 전부를 달라고 버틸 수는 없어요.